Paljon tarvitsen lainaa? Saanko rahoitusta? Riittääkö vakuudet? Kuinka pitkämaksuaika? Millainen kuukausierä? Mikä korko? Tämmöisiä kysymyksiä saattaa liikkua mielessä, kun alkaa selvittämään kuinka rakennushankkeen tai asunnon oston saisi maksettua. Keskityn tässä kappaleessa nimenomaan rakennushankkeen rahoitukseen, koska siihen liittyy enemmän variaatioita.
Ostaessa asunnon rahoituskuvio on varsin selkeä. Ensiasunnon ostaja tarvitsee vähintään 5 % omaa rahaa asunnon ostohinnasta ja seuraavaa asuntoa ostava vähintään 15 %, lisäksi kaikki maksavat varainsiirtoveron asunnon ostonyhteydessä, joka usein lisätään lainapääomaan. Rakentaessa vain tontista maksetaan varainsiirtovero, vuokratontissa ei edes tätä. Loput lainaan liittyvät ehdot sovitaan pankin kanssa, joissa on samat laina-alaisuudet, kuin rakennushanketta varten otettavassa lainassa.
Aina tarvitsee olla jonkin verran säästöjä. Mikäli tilillä on säästössä vain muutamia satasia, eikä lähipiiristä löydy henkilöä, joka voisi auttaa omarahoitusosuuden kanssa on syytä keskittyä säästämiseen. Omarahoitusosuudella tarkoitetaan osuutta, joka on vähintään maksettava itse kustannusarviosta. Mikäli rakennettava koti on ensiasunto, omarahoitusosuus on vähintään 5 % kustannusarviosta.
Tästä tullaankin ensimmäiseen mielenkiintoiseen seikkaan rakennushankkeen lainoituksessa. Ensiasuntoa rakentava pystyy tekemään esimerkiksi seuraavalla tavalla. Sinulla on säästössä 15 000€. Haet lainaa 285 000€. Hankkeen kustannusarvio on 300 000€. Mikäli lopulta rakennat asunnon 285 000€:lla, ei edes tuota omaa 15 000€ tarvitse sitoa asuntoon. Miten tämä on mahdollista? Teet joitakin asioita työmaalla itse tai sitten vain hoidat hankkeen kokonaisuutena niin hyvin, että kustannusarvio alitetaan.
Tuleeko vakuuksien kanssa ongelmia tämmöisessä tilanteessa? Riippuu minne rakentaa, ja mikä on asunnon arvio sen ollessa valmis. Mitä lähempänä ollaan suuren kaupungin keskustaa sitä todennäköisemmin asunnon rakennuttaminen on ostamista edullisempaa. Asunto minkä rakentamiseen käytetään 285 000€, voi olla välittäjän tekemän arvion mukaan olla 340 000€ asunto myytäessä. Kuinka suuren osan asunnon oma-arvo kattaa vakuudesta, riippuu pankista sekä asunnon sijainnista. Yleensä pankki hyväksyy vakuudeksi 70 % asunnon myyntihinnasta. Eli esimerkiksi 340 000€ x 0,7 = 252 000€, tällöin vakuuksia jäisi puuttumaan 285 000 € – 252 000€ = 33 000€. Tämä puuttuva vakuusmäärä on järjestettävä kiinnittämällä omaa tai jonkun muun omaisuutta lainanvakuudeksi. Nykyisin pelkkä henkilötakaus ei käy. Pankit myös myyvät omia lisävakuuksia. Pankit käyttävät jokaisen kohdalla erillistä harkintaa tarjoavatko tätä palvelua, joten parempi jos puuttuvan vakuuden saa järjestettyä muulla tavalla.
Pankki voi hyväksyä asunnon arvosta vakuudeksi myös 80 %, jolloin lisävakuustarve helpottuu merkittävästi. Edellä mainitussa esimerkissä, jossa asunnon arvo valmistuessa 340 000€ x 0,8 =272 000€ pienenee vakuustarve oleellisesti, kun lisävakuuksia tarvitaan enää 13 000€. Vakuuksien ja lainoitus helpottuu, kun rakennetaan isojen kaupunkien lähistölle. Pelkkä laina saanti voi olla vaikeaa muuttotappiokunnille, eikä asunnon arvo ole yhtä suuri, kuin kasvukeskuksissa. Tästä voi muodostua lainansaannin lisäksi ongelmia vakuuksien kanssa, kun varsinainen rakentaminen on hyvin saman hintaista esim. Oulussa ja Ranualla, ainut merkittävä ero tulee maapohjan hinnasta. Ranualla uuden omakotitalon myyntihinta on kuitenkin merkittävästi matalampi.
Lainahakemuksen voi laittaa vaikka ei olisi mitään tarkempaa tietoa hankkeesta, tai edes tonttia. Suositeltavaa onkin varmistaa aivan ensimmäiseksi lainansaanti, lainalupauksen jälkeen on helpompi ottaa seuraavia askelia kohti rakennushanketta. Mikäli ensimmäinen pankki ei ala myöntämään lainaa kannattaa kysyä myös muista pankeista. Pankkeja sitoo samat vaatimukset lainoittamisen suhteen, mutta pankit kuitenkin tulkitsevat asioita hieman eri tavalla.
Esimerkiksi perheessä, jossa on useampi lapsi voi lainansaanti koitua haasteelliseksi, kun kuluja per lapsi lasketaan varsin reilusti. Todellisuudessa kolmannelle lapselle ei tarvitse ostaa yhtä paljon uusia ulkovaatteita ja urheiluvälineitä, kuin ensimmäiselle lapselle. Tätä kaikki pankit eivät halua nähdä näin. Näissä tilanteissa on hyvä, jos pystyy esittämään pankille todellista dataa omasta kulutuksesta.
Myös sen hetkistä työtilannetta ja arvioita tulevista tuloista pankit tarkastelevat vaihtelevasti. Kohta valmistuvan opiskelijan tuloja saatetaan tulkita siten, että henkilö on opintotuen varassa ja toinen laskee lainamäärän tulevan ansiotason mukaan. Tämän vuoksi rakentamista hieman epävarmemmassakaan elämäntilanteessa ei välttämättä kannata pelätä, mikäli itse on vakuuttunut asian järkevyydestä. Pitää vain löytää pankki, joka on samaa mieltä kanssasi kokonaistilanteesta. Joku pankki hyväksyy kaikenlaiset pääomatulot, kun jotkut rajaavat jotkin pääomatulot pois laskelmista esim. virtuaalivaluutoista tulleet tuotot.
Nykyisessä luotonanto perusteissa jokainen lainanhakija tai lainaa hakeva perhekunta stressitestataan 6 % kokonaiskorolla, eli lähtökohtaisesti jokainen, joka on lainaa saanut, pitäisi selvitä pankin laskelmien mukaan asuntolainastaan, vaikka korko olisi 6 %. Tätä stressitestiä kritisoitiin pitkien nollakorkojen aikana, mutta korkojen noustessa tämä keskustelu on vähentynyt. Ilman tätä testausta isompi määrä talouksia olisi nyt ongelmissa asuntolainojen kanssa.
Sopivan laina-ajan pituus riippuu henkilön kokonaistilanteesta. Suomalaiset maksavat tyypillisesti lainansa nopeasti pois. Ruotsiin verrattuna suomalaisten suhtautuminen asuntolainaan on hyvin erilainen. Ruotsissa asuntolainassa saattaa olla alkuun vuosien lyhennysvapaa, jonka jälkeen sitä lyhennetään esim puolet asuntolainasta, jonka jälkeen taas maksetaan vuosikymmeniä vain korkoja. Kansantalouden kannalta tämä on ollut Ruotsissa hyvä asia, kun kotitalouksilla jäänyt enemmän rahaa muuhun kulutukseen ja sijoittamiseen. Erityisesti korkojen ollessa matalat nopeasta lainamaksusta ei ole erityisen suurta hyötyä.
Yleensä inflaatio helpottaa lainanmaksua laina-ajan loppupäästä, jolloin pitkäkään asuntolaina ei ole aina huonovaihtoehto. Pitkällä laina-ajalla tulee kuitenkin maksaneeksi kokonaisuutena enemmän korkoja, jolloin onkin suositeltavaa sijoittaa osa siitä rahasta, jonka säästää laina-ajan ollessa pitkä ja kuukausierän matalampi. Tällä voi hieman kompensoida kokonaiskoron vaikutusta. Yleensä sijoitustuotteille saa paremman tuoton, kuin mitä asuntolainan korko, tällöin on taloudellisesti järkevämpää laittaa rahaa sijoitukseen, kuin lyhentää asuntolainaa. Mikäli kuitenkin tuntuu helpoimmalta maksaa laina nopeasti pois, ja lainamäärä aiheuttaa jopa stressiä, on aivan yhtä oikein maksaa asuntolaina mahdollisimman nopeasti pois.
Suurin osa suomalaisten asuntolainoista on sidottuna 12 kk Euribor korkoon. Pankit tarjoavat myös 6 kk, 3 kk Euribor korkoa sekä heidän omia Prime-korkoja. Pankkien myyvät korkosuojaukset ovat lähtökohtaisesti hinnoiteltu siten, ettei pankki ainakaan häviä niissä. Mikäli korot korkealla tasolla pitkällä aikavälillä tarkasteltuna korkokaton ottaminen on harvoin silloin järkevää. Korkealla oleva korko ei välttämättä ole este kiinteän koron ottamiselle. Kansanvälisesti tarkasteltuna yleisin asuntolainakorko on sama kiinteäkorko koko asuntolaina ajalle.
Lähes kaikissa uusissa taloyhtiöissä on taloyhtiölainaa. Lainan voi maksaa pois ja ottaa oman lainan korkosuojauksella tai kiinteällä korolla. Tämä oman lainan pois maksaminen ei kuitenkaan vapauta yhtiölainakokonaisvastuista. Mikäli yhtiölainan maksamisessa alkaa tulemaan ongelmia kumuloituvat nämä ongelmat myös niille osakkaille, jotka ovat jo lainansa maksaneet. Tämmöistä vaaraa omakotitalossa ei ole, huolehdit vain omasta lainastasi. Yhtiölainan pois maksaminen voi olla myös riski asunnon myynnin kannalta tulevaisuudessa. Sijoittaja voi vähentää yhtiölainan lyhennyksen ja koron vuokratuotoista, jolloin sijoittajat suosivat yhtiölainallisia asuntoja. Omaan henkilökohtaiseen lainaan on helpompi sopia joustoja tai kilpailuttaa koko laina uudelleen.