Moni haaveilee asumisesta omakotitalossa. Mitä on hyvä ymmärtää ennen kuin hyppää pois turvallisesta asunto-osakeyhtiö muotoisesta asumisesta? Monet asiat mitkä yhtiömuotoisessa asunnossa asuessa hoituvat kiinteistöhuollon tai isännöitsijän kautta täytyy hoitaa omakotitalossa itse. Monessa asiassa myös on mahdollista säästää tekemällä tai huolehtimalla asiat itse.
Keskeisin ero osakeyhtiömuotoisen- ja omakotitaloasumisen väliltä on vastuu. Yhtiössä osakkaat maksavat yhtiövastiketta, joka kattaa monet kustannukset, jotka omakotitalo asuja maksaa erikseen. Näitä ovat esimerkiksi jäte- ja kiinteistöhuolto, vesimaksu sekä lämmitys.
Yhtiössä osakkeenomistajat vastaavat joistakin asioista täysin itse oman huoneiston kohdalla, esimerkiksi kodinkoneista. Myös omaa huoneistoa koskevia asioita voi olla koko yhtiönvastuulla. Mikäli esimerkiksi juuri sinun asuntoosi tulee putkirikko, voi kustannukset vesivahingon korjauksista jakautua kaikille yhtiön osakkaille. Näissä tilanteissa aina arvioidaan mistä vahinko on johtunut. Ero omakotitaloon on siinä, että koskaan ei tarvitse arvioida kuka vastaa vahingosta ja korjauksesta. Omakotitalossa vastaa aina kiinteistön omistaja. Tietysti useassa tapauksessa vakuutus kattaa vahinkoja, mutta ei ole ketään taloyhtiön puheenjohtajaa kenelle soittaa. Omakotitalon omistava omakotitaloasuja on yhtä aikaa taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja, hallituksenjäsen, kiinteistönhuoltaja, isännöitsijä yms. Omakotitaloasujalla on oltava vakuutukset kunnossa, ja perusteet tiedossa mitä asuminen omakotitalossa vaatii.
Vastuu on aina uhka ja mahdollisuus, niin myös tässä tapauksessa. Parasta tässä on kustannusten pysyminen omissa käsissä, vaikka omakotitalossa on usein enemmän asuinpinta-alaa, kuin vastaavan ikäisessä ja hintaisessa kerros, erillis- tai rivitalossa, ei kuukausittaiset kiinteät kulut ole todennäköisesti merkittävästi isommat. Jotkut asiat omakotitalossa tulee hoidettua asujan itsensä toimesta, joista ei siten synny suoria kustannuksia, näitä kuluja ovat esimerkiksi kiinteistöhuolto (lue esim. lumityöt) ja isännöinti.
Vedenkulutus menee nykyisin suurimassa osassa taloyhtiöitä vesimittarin mukaan, mutta usein lämmityksen tai mahdollisen viilennyksen kustannukset hoidetaan taloyhtiön vastikkeessa. Et saa itselle mitään suoraa hyötyä laskiessa lämpötilaa omassa asunnossasi.
Omakotitaloasuja jonka lämmitysjärjestelmä on sidottu sähkön käyttöön, eikä kaukolämpöön, pystyy helpommin omilla valinnoillaan vaikuttamaan energian kulutukseen, eli kustannuksiin. Näitä lämmitysjärjestelmiä ovat esimerkiksi maalämpö, vesi-ilmalämpöpumppu, poistoilmalämpöpumppu ja suorasähkö. Pörssisähkössä oleva voi keskittää kulutusta edullisille tunneille. Huonelämpötilan säädöllä on suora vaikutus energian kulutukseen. Yksi aste huonelämpötilaa alaspäin laskee energian kulutusta noin 5 %.
Sähkösopimuksella pystyy myös vaikuttamaan omaan kustannustasoon. Voi optimoida omaa kulutusta pörssisähkön mukaan tai hakea vakaata energiatasoa sitomalla hinnan, vaikka kahdeksi vuodeksi eteenpäin. Tämmöistä mahdollisuutta ei ole kaukolämpöasiakkailla. Suurin osa taloyhtiöistä lämpiää edelleen kaukolämmöllä.
Sähköautot yleistyvät ja alkavat olla jo valtavirtaa. Sähköauton lataaminen saattaa olla lähes mahdotonta taloyhtiössä. Mikäli latausinfraa ei ole valmiina voi olla hankala saada investointipäätös yhtiössä aikaiseksi, ja vaikka päätös latausjärjestelmän rakentamisesta tehtäisiin voi sen hinta muodostua yllättävän kalliiksi. Uusissa omakotitaloissa tehokkaanlatauksen vaatima voimavirta on helppo asentaa jo rakennusvaiheessa.
Omakotitalossa asuessa joutuu näkemään enemmän vaivaa päivittäisten asioiden hoidossa, mutta loppujen lopuksi asumiskustannukset eivät juuri poikkea ison rivitaloasunnon kustannuksista. Asunto-osakkeissa vastikkeet ovat n. 4,2€/m2. Esimerkiksi 120 m2 omakotitalossa tekisi se 3,8 €/m2 x 120 m2=506€.
Maalämmössä olevan omakotitalon toteutuneet kustannukset:
Vuokratontti: 2000€/v = 167€/kk
Sähkönkulutus: 11000 kwh/v x 0,13 €/kwh = 1430 € -> 119€/kk
Kiinteistövero: 600 €/v -> 50€/kk
Vesimaksu: 60 €/kk
Jätehuolto: 20 €/kk
Yhteensä (keskimäärin): 416 €/kk
Asumiskustannusten muodostuminen on omakotitalossa enemmän asujan omassa hallinnassa. Viimeisen vuosikymmenen aikana yleistyneet yhtiölainat eivät kosketa omakotitalon omistajia. Yhtiölainan voi maksaa taloyhtiössä pois, mutta silti jää joko suoraan tai epäsuorasti vastuulliseksi muiden osakkaiden lainoista. Helposti tulee tilanne, ettei yhtiölainaa haluta maksaa pois, kun se voisi myös hankaloittaa mahdollista asunnon myyntiä, johtuen yhtiölaina lyhennyksiin kohdistuvasta sijoittajien verohyödystä.
Pankkilainan ollessa suoraan omissa nimissä on lainan kilpailuttaminen helpompaa, mitä koko yhtiölainan kilpailuttaminen. Säntilliselle rahankäyttäjälle voi pankki myöntää esimerkiksi pienemmän marginaalin. Taloyhtiössä yksittäisten yhtiölainassa olevien osakkaiden on hankala saada suoraa hyötyä hoitamalla laina asiat mallikkaasti. Taloyhtiölainan voi kilpailuttaa ja pitääkin säännöllisesti kilpailuttaa, mutta yhtiölainoissa marginaalit ovat pääsääntöisesti korkeammat, mitä henkilökohtaisissa asuntolainoissa. Pankin näkökulmassa niissä on enemmän riskejä. Pankin kanssa erilaisista lainan joustoista tai muutoksista sopiminen on myös helpompaa lainan ollessa henkilökohtaista. Voit toki maksaa yhtiölainan pois, ja ottaa oman henkilökohtaisen asuntolainan. Silti olet osakkeen omistajana vastuussa taloyhtiönlainoista.