Omakotitalon voi saada tilattua, tontin puiden kaadosta, viimeiseen nurmikon siemeneen asti yhdellä sopimuksella. Toisaalta rakentaminen voi olla pilkottuna yli kymmeneen, jos ei jopa kymmeniin urakoihin. Lähes aina omana urakkana ovat ainakin maatyöt sekä varsinainen rakennus.
Ei ole yhtä oikeaa tapaa tehdä urakkakyselyä, eikä yhtä takuu varmaa tapaa saada paras mahdollinen tarjous. Asia riippuu myös siitä, miten moneen osaurakkaan talon rakentamisen jakaa. Urakoiden pilkkomisen mielekkyys on myös yksilökohtainen kysymys. Karkeasti voi sanoa, että mitä useampaan osakokonaisuuteen rakentamisen pilkkoo, sen edullisemmaksi se tulee. Yhtä aikaa kasvaa myös riskit, mitä jos yksikin urakoitsija jättää hommat tekemättä, ja se muodostuu tulpaksi muiden tekemiselle?
Urakoita kysellessä hyvä muistaa, että kaikkien asioiden sopiminen on helpompaa ennen kuin yhtään nimeä on paperissa. Lähtökohtaisesti jokainen muutos, joka tulee urakkasopimuksen allekirjoituksen jälkeen lisää rakentamisen kustannuksia. Tämä on myös ymmärrettävää urakoitsijoiden kannalta, heidän on saatava palkka tehdylle ylimääräiselle työlle. Vaikka varsinainen muutos olisi pieni, aiheutuu siitä usein vähintään sähköpostien vaihtoa.
Helposti saattaa ajatelle, kun laitan aivan kaiken, tarkimmatkin vaatimukset ja tiedot jo ensimmäiseen urakkakyselyyn, saa parhaiten vertailtaessa olevat tarjoukset. Tavallaan näin onkin. Ongelma vaan tulee siinä, että tarjoava urakoitsija on usein yrittäjä itse tai yrityksen edustaja, joka käyttää harkintaa lähdetäänkö kyseistä urakkaa edes tarjoamaan. Mikäli urakoitsijalla tulee jo tarjouspyynnöstä tunne, että asiakas tulee olemaan erityisen vaativa, saattaa koko tarjous jäädä tekemättä. Tai mikäli tarjous tehdään, saatetaan hintaan laittaa hieman normaalia enemmän varmuuskerrointa, kun urakoitsija arvelee haastavasta asiakkaasta syntyvän normaalia enemmän työtä, vaikka näin ei todellisuudessa olisi.
Kuinka tarkat suunnitelmat urakkakyselyä varten pitää olla? Vaikka asunnon tilaisi ”avaimet käteen” periaatteella on suositeltavaa piirrättää vähintään pohjakuva ja leikkauskuva puhtaaksi ennen urakkakyselyjä. Osa talotoimittajista piirtää puhtaaksi näitä ruutupaperille piirrettyjä suunnitelmia. Talotoimittajat kuitenkin lähes aina estävät puhtaaksi piirretyn pohjan lähettämistä muilla talotoimittajille, mikä on aivan ymmärrettävä toimintatapa. Tekeehän talotehtaan suunnittelija useamman tunnin tai jopa päivän töitä piirroksen parissa.
Mikäli lopulta tarjoukset saa vain niiltä toimittajilta, jotka piirsivät pohjan puhtaaksi, kun esimerkiksi, joku pienempi toimija ei pysty tarjoamaan koko hanketta pelkän ruutupaperilla olevan luonnoksen pohjalta, voi jäädä se paras tarjous saamatta. Tämä siitä syystä, että ”säästi” joitakin satoja euroja. Nämä piirtämisen kustannukset tulee lopulta kuitenkin maksaneeksi osana talotoimitusta, vaikka niitä ei siinä erikseen eriteltäisikään.
Eli vähintään puhtaaksi piirretty pohjakuva sekä leikkauskuva on hyvä olla ennen kuin yhtään rakennusurakkaa on kyselemässä. Pohjakuvan perusteella talotoimittaja näkee tarkat mitat, neliöt, ikkunoiden koot, vesipisteiden määrän keittiön muodon jne. Leikkauskuvassa näkyy katon muoto ja huonekorkeus. Vielä parempi, jos on julkisivukuvat, mutta pohja- ja leikkauskuvalla pystyy kysymään urakkahintaa. Vuoden 2025?2026? alussa voimaan tuleva rakennuslaki määrää, että jokaisesta pientalosta on tehtävä tietomalli rakennuslupaa varten. Tällä ei varmasti heti ole suurta merkitystä alan käytäntöihin, mutta myöhemmin urakkakyselyaineistojen luonne voi muuttua.
Tieto rakennetyypeistä sekä mahdollisista erikoisratkaisuista tai erityistoiveista on hyvä olla mukana urakkakyselyaineistossa. Mitä urakoita pohjakuvalla ja leikkauksella pystyy kysymään? Mikäli kohde ei ole kovin monimutkainen pystyy sillä kysymään tarjouksen ”muuttovalmis” toimituksesta.
On hieman makuasia kuinka tarkasti omat erityistoiveet haluaa ”muuttovalmis” kyselyyn määritellä. Mitä vähemmän erityistoiveita on sitä paremmin talotoimittajat voivat tarjota heidän ns. peruspakettia. Tämä helpottaa urakoitsijoiden tarjoamista, jolloin saa helpommin tarjouksia ja parempia tarjouksia. Tarjouksen sisältöä voi sitten viilata siihen asti, että nimi on lopulta paperissa. Sen jälkeen muutoksia kannattaa välttää. Talotoimittajille on usein tingatut vuosisopimukset, joidenkin toimittajien tai toimijoiden kanssa, joka on heille kustannustehokkain tapa tehdä. Eikä se suoraan tarkoita sitä, että he tekisivät huonointa ja halvinta.
Alla kerrotut erikoisratkaisut tai toiveet, joita ei pohjakuvasta tai leikkauksesta näy on hyvä mainita kyselyssä. Näitä ovat esimerkiksi ulkoverhous, ovityyppi, ovatko ikkunat avattavia vai kiinteitä, toive ikkunoiden U-arvosta ja rakennetyypit eli mitä materiaalia rungon sisään tulee. Lisäksi lämmönlähde on hyvä määrittää ainakin ”muuttovalmis” toimitusta tilatessa. ”Levypinnalle” tilattaessa kirvesurakoitsijan ei ole välttämätöntä tietää miten talo lämpiää, se on siinä tapauksessa LVI-urakoitsijan asia. Runkomateriaaleista ja lämmönlähteistä löytyy lisää muilta välilehdiltä.
Ikkunan karmien värejä tai lattiamateriaalia ei ole välttämätöntä tietää, eikä välttämättä edes järkevää laittaa ainakaan ensimmäiseen kyselyyn mukaan. Urakkakyselyn on hyvä olla ennen kaikkea selkeä ja helposti tulkittavissa.