Kategoria: Talopaketti

Ei mene paljon väärin, jos toteaa: mitä monimutkaisempi hanke sen todennäköisemmin hanketta pilkotaan useampiin urakkakokonaisuuksiin. Monimutkaiseen omakoitalohankkeeseen rakennusliike joutuu laskemaan enemmän varmuutta, mitä ns. peruskohteeseen, jolloin rakentajalla on suurempi kiinnostus kantaa rakennuttamisen riskiä. Hankkeeseen ei välttämättä oteta rakennusliikettä ollenkaan mukaan. Toimitaan niin sanotusti itse rakennusliikkeenä eli pääurakoitsijana. Tämmöistä ratkaisua ei voi suositella ensi rakentajalle, mikäli hankkeessa ei ole todella tiiviisti mukana henkilö, jolla on kokemusta tämmöisistä hankkeista.

Rakentajan, joka ei joko oman ammattitaidon, tai ajanpuutteen vuoksi pysty osallistumaan merkittävissä määrin hankkeen läpivientiin, ei välttämättä edes kannata lähteä rakentamaan tällä tyylillä. Paperilla katsottaessa tällä tavalla toteutettu hanke näyttää todennäköisesti edullisimmalta. Tähän toteutustyyliin liittyy monia riskejä, joita kokemattoman rakentajan on hankala ennakoida, ilman todella laadukasta ja tiivistä esim. työnjohtajan tai muun rakennusalan ammattilaisen apua. Usein myös mitä enemmän ja mitä laadukkaampaa konsultaatiota joutuu käyttämään, sen kalliimmaksi se taas tulee. 

Mikäli kaiken rakennuttamiseen liittyvän työn sekä konsultaation joutuu ostamaan ulkopuoliselta ammattilaiselta alkaa kustannustaso hankkeessa nousta. Toisinaan törmää uutisissa tai TV-ohjelmissa roimiin budjetin ylityksiin. Lähes aina budjetin ylityksen syyt ovat moninaiset, mutta mitä enemmän asioita on muiden kuin rakentajan omissa näpeissä kustannusten ylitysten todennäköisyys kasvaa.

Miksi näin tyypillisesti käy? Tähän voisi listata todella ison listan syitä, mutta mikäli kustannuspaine on jonkun muun kuin rakennuttajan tai muun pääurakoitsijan omalla lompakolla, todennäköisesti hän ei ole niin kiinnostunut siitä. Otetaan taas hypoteettinen tilanne: vastaava työnjohtaja tulee katsomaan, että isojen ikkunoiden asennus sujuu imukuppinostimella ongelmitta. Huomataan töitä aloittaessa, että yksi ikkuna on painavampi mitä tilattu nosturi. Vastaava työnjohtaja on tarkastanut ikkunoiden painot, mutta suurimman ikkunan kohdalla on jostain syystä tullut virhe sitä tarkastaessa. Työnjohtajan kanssa on sovittu, että tämmöiset asennuksen tarkkailut ovat tuntitöitä. Tästä virheestä ns. hyötyvät lopulta kaikki muut paitsi rakennuttaja, kun asennusporukka odottelee nosturinvaihtoa, vastaava työnjohtaja joutuukin olemaan parituntia pidempään asennustyömaalla ja toisen nosturin tilaaminen paikalle maksaa ylimääräistä.

Miksi rakennuttaja olisi voinut hoitaa asian kustannustehokkaammin tehdessään saman virheen? Hän olisi voinut miettiä onko naapurityömaalle tulossa ikkunan asennusta lähiaikoina? Voisiko isoimman ikkunan jättää asentamatta tässä vaiheessa? Pystyisikö isonikkunan kuitenkin asentamaan, jollakin talkooporukalla? Valveutunut ja noheva työnjohtaja miettii nämä samat asiat, mutta hänellä harvoin on yhtä suurta intensiiviä hoitaa asiat yhtä kustannustehokkaasti, kuin rakennuttajalla.

Kenelle tämä toimituslaajuus sopii? Rakennuttajalle jolla on kokemusta hankkeen läpiviennistä. Taitavasti hoidettuna hankkeesta saa nipistettyä talopaketti toimittajan katteen pois, joka on tyypillisesti useamman kymmenen prosenttia talopaketin hinnasta. Rakentamisessa kaava menee, että mitä vähemmän välikäsiä, sen halvemmaksi asiat tulevat, mutta sen enemmän joutuu huolehtimaan itse sekä kantamaan riskiä.

Mikäli haluaa rakennusliikkeen mukaan projektiin, mutta pyrkii minimoimaan suoraan rakennusliikkeelle maksettavien laskujen määrän, on tavaratoimitus kevyin vaihtoehto. Rakentaja saattaa haluta rakennusliikkeen tuen projektiin läpivientiin, mutta haluaa joko tehdä rakennusvaiheen itse tai palkata timpurit suoraan ilman välikäsiä.

Tämä vaihtoehto sopii rakentajalle, joka kokee paperityöt, lupahakemukset, tavarantilaukset epämiellyttävänä, mutta työmaalla hommat onnistuvat.

Varsinaisia takuita ei tämmöisessä ratkaisussa rakennusliikkeellä ole. Tietysti ikkunatoimittaja vastaa ikkunoiden laadusta jne, mutta kokonaisvastuu hankkeesta on rakennuttajalla. Kaikki rakennusliikkeet eivät välttämättä ala edes toimittamaan pelkkää materiaalitoimitusta. He voivat laskea, että heidän rajalliset resurssinsa kannattaa käyttää mieluummin parempikatteisiin muuttovalmiisiin talotoimituksiin. Aina kannattaa kuitenkin kysyä!

Säältä suojaan– vaiheen toimituslaajuudessa alkaa olemaan jo suurempaa hajontaa talotoimittaja kohtaisesti. Tätä voisi joku kutsua myös rungonpystytykseksi, jolloin toimituslaajuus alkaa lähennellä pelkkää materiaalitoimitusta.

Säältä suojaan toimituksen laajuus on tyypillisesti nimen mukaisesti säältä suojaan tasoinen, eli runko on pystyssä ja jäykistetty, vesikatto pellityksineen on valmis. Tuulensuojalevyt kestävät, hieman levytyypistä riippuen viikkoja, jopa kuukausia ilman ulkoverhouksen suojaa. Muut runkovaihtoehdot esim. hirsi saattavat olla jo suoraan lähes lopullisella pinnalla, joten riski rungon pahasta kastumisesta on varsin pieni, jos vain vesikatto on kokonaisuutena saatettu valmiiksi.

Kenelle tämä toimituslaajuus sopii? Tämä vaihtoehto sopii semmoiselle, joka haluaa varmuudella saada rakenteet turvaan, mutta ehkä suunnittelee muuten rakentavan koko talon itse tai osittain. Voi olla myös saatavilla joku timpuri, joka voisi jatkaa taloa tuosta vaiheesta eteenpäin. Yleensä hyvän timpurin palkkaaminen suoraan tulee edullisemmaksi, mitä rakennusliikkeen tekemänä. Ei pidä kuitenkaan unohtaa, että tällöin myös kaikki vastuu töiden etenemisestä, aikatauluttamisesta, mahdollisista virheistä yms. on täysin rakennuttajalla. Tällöin on oltava erittäin hyvin perillä palkattavan timpurin tai yrityksen taustoista. Monet säästävät arvonlisäveron maksussa, jos on niin sanottu verokorttitimpuri. Arvonlisäveroa ei tarvitse maksaa, jos työntekijä on suoraan työsuhteessa tilaajan kanssa.

Miksi ei? Edellisessä kappaleessa todettiinkin, että kokonaisvastuu rakennuttajalla kasvaa. Asioita, joista joutuu itse huolehtimaan tai olemaan perillä alkaa kertymään. Timpureille/timpurilla on oltava oikeaa materiaali oikeaan aikaan. Tässä toimituksessa usein myös LVI- ja sähkö-urakat jäävät rakennuttajan huolehdittaviksi, eli delegointi tarpeen määrä muiden urakoitsijoiden kanssa kasvaa.

Mikäli rakentamassa on pariskunta, jolla on pienä lapsia ja molemmilla työ täydellä työajalla alkaa tällä tyylillä toteutettu hanke olemaan kova ponnistus, vaikka pyrkisi ulkoistamaan mahdollisimman paljon. Kaiken sen pienen näkymättömän työn, jonka rakennusliike tekee, joutuu tekemään itse tai hoitamaan tekijän. Tällä tyylillä rakentava voi joutua seuraavan laisten tilanteiden eteen: Tavaran toimitukset ovat myöhässä? Tontille tullut väärää tavaraa tai osa rakennusmateriaaleista päässyt kastumaan – mitä tehdään?

Sisustusvalmis eli ulkoa valmis sisältä levypinnalle valikoituu monien ratkaisuksi selkeän urakkarajan vuoksi. Rakennusliikkeet käyttävät usein alihankkijoita tämän valmiusasteen jälkeen, toteutettaessa asiakkaalle muuttovalmista ratkaisua.

Tässä valmiusasteessa rakennus on ulkoa valmis. Eli hieman oikoen voisi todeta timpureiden tehneen seuraavat rakennusvaiheet tai tehtävät (1-kerroksisessa talossa): runko työt, vesikaton, ulkoseinien tuulensuojalevyjen asennus, ulkoseinien villoitukset, höyryn/ilmansulun asennus, sisäpuoliset koolaukset lattiavalut (liippaus eli betonilattian tasoitus alihankintana), ulkoseinän koolaukset, ulkoverhouksen asennus ja muut laudoitukset, väliseinien asennukset, lisävilloitukset, ulkoseinien sisäpuoliset levytykset, väliseinien villoitukset ja lopulta kaikkien seinien (mahd. kattojen) levytykset. Aliurakoitsija asentaa vesikattovarusteet eli vesikourut, syöksytorvet, lumiesteet, tikkaat ja kattosillat. Myös yläpohjaan puhallusvilla tulee usein alihankkijan toimittamana.

Muuttovalmiiseen verrattuna tästä valmiusasteesta puuttuu mm. seinäpinnoitteet, sisäkatot, laatoitukset, lattiat, väliovien asennukset, listoitukset ja kalusteet. Yleensä rakennusliikkeen omat timpurit eivät tee näitä kaikkia vaiheita, vaikka monelta timpurilta nämä vaiheet onnistuisivatkin. Tyypillisesti talon ollessa ulkoa valmis ja sisältä levypinnalla timpurit siirtyvät seuraavalle työmaalle.

Asunnon ollessa levypinnalla, asunnossa on lämmöt päällä ja asunto on täysin säältä suojassa. Tässä vaiheessa rakenteiden kannalta kriittiset vaiheet ovat tehtynä, eikä asunnon eteenpäin viemisellä ole kiirettä, rakenteiden terveellisyyden ja turvallisuuden kannalta. Toiset haluavat tehdä näitä jäljellä olevia vaiheita itse, tai kilpailuttaa jäljellä olevat urakat erikseen.

Rakennusliikkeillä on loppuvaiheisiin joko omat urakkaporukat, mutta todennäköisemmin heillä on sopimukset alihankkijoiden kanssa. Vaikka rakennusliikkeen kautta tuleva tekijä olisi erillinen alihankkija joudutaan kaikista muutostöistä sopimaan yhteistyössä rakennusliikkeen kanssa. Tämä nostaa mahdollisten muutostöiden hintaa verrattuna, että niistä sopisi suoraan urakoitsijan kanssa.

Millaiselle rakentajalle tämä valmiusaste sopii? Rakentajalle, joka haluaa tehdä osan näistä töistä itse tai huolehtia niihin urakoitsijat. Miksi joku haluaisi tehdä niin? Itse tekemällä pystyy saamaan säästöjä. Esimerkiksi lattian asennus on aika tyypillinen homma, jonka rakennuttaja haluaa tehdä itse. Esimerkiksi asentamalla lattian(ei laatoitettava) itse säästä noin 20€/m2.

Toinen syy on, että ei ole sidottu rakennusliikkeen tarjoamaan materiaaleihin ja urakoitsijaan. Yleensä rakennusliikkeillä on sovitut ostoskanavat esimerkiksi pintamateriaaleille ja kalustetoimittajille, jolloin valikoima materiaaleille on hieman suppeampi. Lisäksi rakennusliike ymmärrettävästi haluaa katteen näistä materiaaleista. Itse ostamalla suoraan tavaran toimittajalta saat saman materiaalin todennäköisesti edullisemmin, kuin rakennusliikkeen kautta. Kalustetoimittajat myyvät rakennusliikkeille palveluitaan kohtuu hintaan, mutta yleensä heillä on jonkun tietyn kalustetoimittajan kanssa sopimus, jolloin ei pääse niin vapaasti valitsemaan kalustetoimittajaa.

Miksi ei näin? Rakennusliikkeen kokonaisvastuu loppuu siihen valmiusasteeseen mihin rakennusliike on talon tehnyt. Muuttovalmiiseen ratkaisuun verrattuna tässä vaihtoehdossa jää enemmän vastuita yksittäisille urakoitsijoille tai rakentajalle itselle. Rakentajan on onnistuttava urakoitsija valinnoissa. Kuvitellaan hypoteettinen tilanne: Olohuoneen nurkan sauma maaleineen on ratkennut pahasti. Rakennusliike sanoo, että maalari tehnyt nurkan saumaukset huonosti. Maalari puolestaan sanoo, että levyt eivät ole olleet riittävän kuivia pinnoitusvaiheessa tai ne oli asennettu siten, että nurkka pääsi repeämään. Tämmöistä tilannetta, jossa kukaan ei kanna vastuuta tapahtuneesta ei pääse niin helposti syntymään, jos koko toimitusketju tulee yhdeltä toimijalta.

Muuttovalmis talopaketti on toimituslaajuus johon rakennuttaja törmää ensimmäisenä. Monelle se on myös lopullinen ratkaisu. Usein kuitenkin käy niin, että suunnitteluvaiheessa alkaa hahmottamaan paremmin rakentamisen kokonaisuutta, ja houkutus säästää jostakin alkaa kasvaa. Muuttovalmis talotoimitus on kuitenkin lähes poikkeuksetta kallein vaihtoehto rakennuttajalle, jos mietitään toimituslaajuutta. Tekeehän siinä rakennusliike suurimman määrän työtä ja toimittaa kaikki materiaalit.

Valitessa muuttovalmiin talopaketin pääsee rakennusliike ottamaan katteen jokaisesta listanpätkästä ja työtunnista rakentamisen osalta. Suurin osa rakennusliikkeistä ostaa rakennusmateriaalit paikallisten rautakauppojen kautta ja tontille tuleva tavara on suurimmaksi osaksi täsmälleen samaa, mitä jokainen voi ostaa rautakaupasta. Materiaali valinnoissa ainut ero voi olla, että talotoimittajan tarjoama valikoima on i suppeampi mitä rautakaupan tai muun jälleenmyyjän valikoima. Lähes kaikkea muuttovalmiisiinkin talopaketteihin saa, mutta nyrkkisääntönä voisi pitää, että talopaketissa tulee maksaneeksi kaikesta hieman enemmän mitä itse tinkaamalla suoraan kaupasta. Ymmärrettävää myös rakennusliikkeen kannalta, että heille aiheutuu siitä ylimääräistä vaivaa, joka heidän on voitava asiakkaalta laskuttaa. Huomattava että ilman tinkaamista tuotteiden ostaminen rautakaupasta tulee todennäköisesti kalliimmaksi, mitä rakennusliikkeen kautta. Rakennusalalla elää vielä vahvasti tarjousten tekemisen kulttuuri. Rakentaja-asiakas saa aina tuotteet listahintaa halvemmalla. Parhaillaan ero listahintaan on kymmeniä prosentteja.

Hyviä asioita muuttovalmiin talopaketin ostamisessa on, että vastuu on alustaloppuun yhdellä pääurakoitsijalla. Tämä voi taas kääntyä ongelmaksi, jos tulee vaikeuksia tai erimielisyyksiä rakennuttajan kanssa. Talopakettitoimittajalla on usein yksi yhdyshenkilö ja mikäli sen kanssa alkaa tulemaan haasteita voi se häiritä koko rakentamisprosessia. Kun urakat on pilkottu useammalle toimijalle ja sähköurakoitsijan kanssa tulee erimielisyyksiä, keskustellaan suoraan sähköurakoitsijan kanssa, eikä siihen tarvitse muita toimijoita sotkea.

Vastuun olleessa yhdellä toimijalla pysyy takuuasiat kuitenkin varsin selkeinä. Pääurakoitsija vastaa kuitenkin viimekädessä kokonaisuudesta, ja kun takuukorjauksia tulee –on aina tiedossa numero mihin soittaa. Yhtä lailla pitää tiedostaa, että muuttovalmiin talon hinnassa on sisällä, nämä tulevista takuukorjauksista aiheutuvat työtunnit. Maksat vain ne ikään kuin jo etukäteen, eli rakennusvaiheessa osana talon kokonaishintaa.

Hyvä muistaa, että usein myyjän tehtävänä on myydä eikä hoitaa työmaita. Tämä on hyvin rakennusliike kohtaista minkä verran myyjä on mukana hankkeessa kaupanteon jälkeen, eikä tätä asiaa sovi liiaksi yleistää. Myyjät tekevät erittäin tärkeää ja arvostettavaa työtä, mutta useimmilla myyjillä suurin mielenkiinto asiakasta kohtaan on kaupanteko vaiheessa. Rakentaja saattaa vakuuttua myyjän ammattitaidosta. Voi syntyä ajatus, että tämän henkilön kanssa koko hanke tulee menemään varmasti erinomaisesti. Eikä ole poissuljettua, että sujuu todella hyvin. Voi kuitenkin yhtä lailla olla, että myyjä on toisen yrityksen palkkalistoilla oleva renki, jonka saaminen edes puhelimen päähän kaupanteon jälkeen voi olla haastavaa. Varsinkin pienemmässä rakennusliikkeessä tyypillisesti myyjä ja koko hankkeen hoitava henkilö on sama, näin toki voi toimia myös iso rakennusliike. Semmoista kuvioita voi kyllä suositella.  Kuitenkin isot rakennusliikkeet pitävät mielellään myyjät myymässä ja työnjohtajat hoitamassa työmaita. Ei ole väärin kysyä myyjältä edellisen asiakkaan tai asiakkaiden yhteistietoja ja kysäistä miten asiat ovat kaupanteon jälkeen sujuneet.

Muuttovalmiin talon runkovalinnalla ei pitäisi olla suurta merkitystä toimitussisältöön, eli onko ranka-, hirsi-, CLT-, betoni-, harkko- tai jokin muu runko vaihtoehto. Lopputuloksena muuttovalmiissa talossa pitäisi olla muuttamista vaille oleva koti, tietysti toimitussisällön mukaan. Mikäli taloa aletaan pilkkomaan pienenpiin urakoihin, runkovalinnalla ja siihen liittyvillä eritys piirteillä on suurempi merkitys. Ei ole sama juttu asentaa sähköjä betonirukoiseen ja puurunkoiseen taloon. Muuttovalmiin asunnon toimitussisällön laajuutta käsitellään enemmän toisissa artikkeleissa.

Talopaketti on yksi suosituimmista tavoista toteuttaa omakotitalon rakentaminen. Se tarkoittaa käytännössä talotoimittajan tarjoamaa kokonaisuutta, jossa rakentajalle toimitetaan suunnitelmia, materiaaleja ja palveluita tietyssä valmiusasteessa. Talopaketit voidaan jakaa useisiin eri valmiusasteisiin, jotka määrittävät, kuinka paljon rakentaa itse ja kuinka paljon ulkoistetaan talotoimittajalle tai muille urakoitsijoille.

Talopaketin valmiusasteet voidaan räätälöidä lähes mihin vaiheeseen vain, mutta selkeyden vuoksi jaetaan neljään yleisimmin käytettyyn:

• Muuttovalmis talopaketti: Täysin valmis talo, johon voi muuttaa heti. Sopii niille, jotka haluavat helppoutta ja vaivattomuutta, mutta on kallein vaihtoehto. (Hox! Useinkaan ei tarkoita, että tontin hankinnan jälkeen vain nimi paperiin ja odottelemaan valmistumista.)
• Sisustusvalmis talopaketti: Talo on ulkoa valmis ja sisältä levypinnalla. Rakentaja voi tehdä sisätyöt itse tai palkata urakoitsijat. Edullisempi kuin muuttovalmis, mutta vaatii enemmän aikaa ja vastuuta.
• Säältä suojaan -toimitus: Rungon pystytys ja vesikaton asennus valmiina, mutta kaikki sisätyöt jäävät rakentajalle. Sopii niille, jotka haluavat rakentaa suurimman osan itse.
• Materiaalitoimitus: Talotoimittaja toimittaa materiaalit ja suunnitelmat, mutta rakentaminen hoidetaan täysin itsenäisesti tai palkataan omat urakoitsijat. Vaatii kokemusta ja projektinhallintataitoja.

Talopaketin valinta riippuu rakentajan kokemuksesta, ajankäytöstä ja budjetista. Eri vaihtoehdoista on kerrottu laajemmin tiettyä valmiusastetta koskevissa artikkeleissa.